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總結展望|三四線將成“去杠桿”主戰場 ，長效機制或來得更快

      2017年 ，調控政策不斷加碼 ，更多三四線城市加入調控行列 。“限售”成為2017年房地產調控壹大亮點 ，自3月份廈門率先落地個人限售令 ，限售城市現已擴容至46城 ，另有7城升級限售 。與此同時 ，金融去杠桿持續推進 ，嚴格限貸同時，熱點城市嚴查“消費貸”資金流向 ，嚴防資金違規流入房地產市場 。在購房市場壓制需求 、遏制投資 、降低購買力之後 ，三四季度開始全力推進租賃市場建設發展 ，12城首批開展住房租賃試點 ，各地方土地供應層面也紛紛予以積極支持 ，上海 、廣州 、杭州等熱點壹 、二線城市掛牌並出讓多宗租賃用地的同時 ，集體建設用地改建租賃住房等加快制度性破冰 。尤其是“十九大”明確定位“房子是用來住的 ，不是用來炒的” ，房地產調控長效機制的相關具體措施恐將加快落地出臺 。

2017年總結

二 、嚴格“限貸” 、嚴控“消費貸“ 、上調利率 ，居民“去杠桿”持續高壓
      金融去杠桿全面升級 ，央行著重考核金融機構的宏觀審慎評估體系（MPA） ，實施逆周期調節 。2017年央行正式將表外理財納入廣義信貸指標範圍 ，以期引導金融機構加強表外業務的管理 。在加強金融監管的大背景下 ，同業業務增速明顯放緩 ，貨幣派生效應減弱 ，金融去杠桿效果正逐步顯現 。M2增速逐月回落 ，11月末進一步回落至9.1% ，相比去年同期降低2.3個百分點 。房地產市場去杠桿正加快推進 ，首付貸成為重點監管對象 ，北京 、南京等市銀行業金融機構開展自查工作 ，重點檢查“消費貸“ 、”經營貸“ 、”房抵貸“等資金流向 ，廣州更是全面叫停金額超100萬元或期限超10年的消費貸 。與此同時 ，熱點一二線城市相繼上調房貸利率 ，折扣利率近乎絕跡 ，房貸利率均在基準利率基礎上有不同比例的上浮 。
      不過 ，居民高杠桿購房的局面並未實質性扭轉 ，住戶部門中長期貸款（含消費 、經營貸款）占新增貸款比重長期高位運行 。7月份新增中長期貸款占比多達57.4% ，刷新年內新高 ，隨後占比有所回落 ，但依舊維持在較高水平 。住戶部門短期貸款（含消費 、經營貸款）也是穩中有升 ，3月份新增短期貸款占比壹度升至32.3%歷史高位 ，創近年來單月新高 。反觀 ，社會消費品零售總額整體運行平穩 ，居民日常消費支出並未顯著增長 ，側面印證居民貸款很大壹部分還是用於購房消費 ，房地產市場仍是銀行信貸資金重要出口 。從整體趨勢來看,2017年無論是居民短期貸款還是中長期貸款占國內新增貸款比重依然是逐月上升。
三 、租購並舉住房制度全力推進 ，租賃住房市場進入發展快車道
      2017年 ，住房租賃市場成為市場熱議的話題 ，品牌房企加緊布局長租公寓 ，意在分得租賃市場壹杯羹 。為了加快構建租購並舉的住房制度 ，政策層面暖風頻吹 ，租賃市場進入發展快車道 ，集體體現於以下三點 ：
      其一 ，大中城市先行先試發展租賃市場 。九部委率先選取廣州 、深圳 、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點 ，十九大明確要求加快建立租購並舉的住房制度 ，讓全體人民住有所居 。目前 ，人口持續凈流入的大中城市先行先試 ，著力發展住房租賃市場 ，以便將利好新政落實到執行層面 。以上海為例 ，“十三五“期間新增供應各類住房170萬套 ，其中租賃住房70萬套 。
      其二 ，銀行信貸 、REITs等補齊租賃業務融資短板 。多家商業銀行在租賃市場動作頻頻 ，陸續向美的 、碧桂園等多家房企提供授信 ，支持企業發展長租公寓。另外 ，企業積極開拓租賃市場的金融創新 ，以龍湖為代表的品牌房企發行住房租賃專項公司債券 ，保利更是發行國內首單租賃住房REITs ，進壹步拓寬企業租賃業務融資渠道 。 
      其三 ，供地層面予以積極支持 ，上海暫處領先地位 。國土部確定在北京 、上海 、沈陽等13個城市試點利用集體建設用地改建租賃住房 ，北京 、鄭州等市相繼出臺實施細則 。譬如 ，2017年起5年內北京將供應1000萬平方米集體土地用於建設租賃住房 。熱點城市土地出讓方式有所調整 ，施行“限地價 、競自持“新規 ，自持比例明顯增多 。值得一提的是 ，年底上海多宗純宅地強制性約定 ，受讓方自持15%建築面積用於租賃住房 。廣州 、杭州 、深圳等市掛牌並出讓多宗租賃用地 ，上海更是走在全國前列 ，純租賃用地供應量持續增多 ，另有多宗商辦用地轉性為租賃住房 。截止目前 ，上海合計出讓15宗租賃用地 ，總建面109萬平方米 。

2018年展望